Ecco quali sono i documenti necessari per vendere casa in tutta tranquillità senza avere spiacevoli sorprese.
Se è tua intenzione vendere un immobile è fondamentale fare una serie di verifiche affinchè tu possa arrivare davanti al notaio in tutta sicurezza e tranquillità dopo aver verificato i documenti necessari per vendere casa. Molti pensano che vendere una casa sia semplicissimo: una volta accordato il prezzo basta andare dal notaio a fare l’atto e all’uscita dal suo studio tutti contenti: il venditore con un bell’assegno in mano e il compratore con la casa che ha sempre desiderato! … Beh, credimi, le cose non stanno proprio cosi!
Molto spesso, l’iter di compravendita è complesso e pieno di insidie. Innanzitutto, prima di iniziare una trattativa ( leggi il mio articolo ” LA TRATTATIVA NELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE“) , ti consiglio di verificare la presenza di tutti i documenti elencati di seguito per non avere sorprese inattese. Se ti rivolgi ad un’agenzia immobiliare non ti preoccupare: farà tutto lei. (leggi il mio articolo “VENDERE CASA TRAMITE AGENZIA“).
Ecco di seguito quali sono i documenti necessari per vendere casa che devi verificare:
L’atto di provenienza
E’ il documento (atto notarile, sentenza, decreto, testamento) che attesta chi è il proprietario della casa ed ha come oggetto il suo trasferimento di proprietà. In esso vengono riportati tutti i dati identificativi dell’immobile. Va analizzato attentamente in quanto in esso potrebbero comparire delle servitù ancora valide.
Se avevi precedentemente acquistato l’immobile allora si parla di atto di compravendita. Quando invece lo hai ricevuto in donazione l’atto di provenienza sarà rappresentato dall’atto notarile di donazione. Nel caso in cui l’immobile lo hai ereditato sarà necessario procurarsi l’atto di successione con la verifica di proprietà anche presso i pubblici registri immobiliari. L’atto di provenienza, inoltre, può essere rappresentato anche da un provvedimento giudiziale riguardante ad esempio il diritto di usucapione, assegnazione del Tribunale o una procedura esecutiva.
Nel caso di donazione sarà opportuno che, in presenza di altri eredi legittimi del donante, richieda a loro una dichiarazione di rinuncia di rivalsa su quell’immobile in caso di lesione della legittima. La copia, meglio autentica, dell’atto di provenienza va richiesta al notaio che ha redatto l’atto o presso l’archivio distrettuale notarile. Sarà comunque compito del notaio, prima di redigere il nuovo atto di compravendita, procurarsi l’atto di provenienza.
La visura ipotecaria e tavolare
Presso la conservatoria dei registri immobiliari dell’agenzia del territorio è depositata la visura ipotecaria del tuo immobile. E’ un documento di fondamentale importanza in quanto può contenere la presenza di altri diritti di terzi o vincoli (pesi, aggravi, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, registrazione preliminari, servitù, pignoramenti, mutui in essere).
Se il tuo immobile è ubicato nei territori dell’ex impero Austroungarico (tra cui anche il Trentino Alto Adige) potrai verificare la Partita Tavolare, un documento previsto dal sistema del Libro Fondiario, che con la massima precisione riporta tutti i riferimenti dell’immobile e del proprietario. E’ importante che la visura ipotecaria/tavolare sia aggiornata. Il notaio, comunque, provvederà alla sua verifica il giorno stesso del rogito ( leggi il mio articolo “IL ROGITO“).
La procura di vendita
Se non potrai essere presente all’atto di compravendita sarà necessario che tu munisca un delegato di una procura di vendita redatta con atto notarile dove vengono riportato con esattezza le facoltà del procuratore . All’atto di compravendita serve portare una copia in originale.
Il contratto di locazione
Se l’immobile oggetto di vendita risulta locato è necessario procurarsi il contratto di locazione regolarmente registrato dove compaiono le generalità dell’inquilino, il canone e la durata del contratto. Ti ricordo che anche se cambia il proprietario dell’immobile in seguito alla vendita, gli effetti del contratto di locazione non si interrompono e rimangono invariati. Sarà necessario, dunque, dopo il rogito, provvedere a comunicare il subentro all’Agenzia delle Entrate.
Documenti condominiali
Se il tuo immobile fa parte di un edificio dove è stato costituito il Condominio, sei tenuto a consegnare all’acquirente il regolamento di condominio e il verbale delle ultime delibere delle assemblee condominiali. Inoltre è utile richiedere una lettera dell’amministratore dimostrante l’avvenuto pagamento delle spese condominiali antecedenti il rogito, la tabella delle spese condominiali.
Le detrazioni fiscali
Può capitare che tu abbia in essere delle detrazioni fiscali inerenti l’immobile (lavori di ristrutturazione, caldaia, infissi, riqualificazione energetica, ecc.). In questo caso la prassi prevede che vengano trasferirle in capo all’acquirente. Sei tenuto a comunicarlo al notaio e a consegnarne i documenti fiscali comprovanti il diritto alla detrazione. Puoi anche decidere di tenerle ancora tu, basta dichiararlo nell’atto.
La conformità catastale: visura e planimetria
La prima cosa che devi fare quando stai verificando i documenti necessari per vendere casa è sicuramente una verifica dei dati catastali. Presso il Catasto puoi reperire i seguenti documenti: la visura e la planimetria. Sono i 2 documenti utili per verificare che lo stato attuale del tuo immobile sia conforme a quanto depositato in Catasto.
La visura catastale contiene tutti i dati identificativi dell’immobile. Essi sono: comune amministrativo, comune catastale, Particella Edificiale, foglio, Porzione Materiale, Subalterno, Classe, Zona, Categoria, rendita catastale. Va sempre verificata prima della compravendita perché potrebbe aver subito delle variazioni nel tempo (variazione catastale, divisione degli spazi, categoria, ecc).La rendita catastale sarà anche il parametro di riferimento col quale vengono calcolate le imposte di acquisto in caso di trattativa tra privati.
La planimetria catastale (chiamata anche “catastino”) è la piantina dell’immobile depositata. Attenzione: con le nuove normative essa deve essere conforme allo stato attuale del tuo immobile. Se nel periodo di tuo possesso hai apportato delle modifiche (es: apertura finestre, spostamento pareti, realizzazione bagni, ecc) queste devono essere riportate nella planimetria catastale. In caso contrario sarà necessario che tu provveda alla sua regolarizzazione con l’intervento di un tecnico. Si parla in questo caso di variazione catastale o sanatoria. Spesso però alcuni abusi non sono sanabili e dovrai riportare l’immobile alla situazione originaria.
Ricordati che tutte le spese per la regolarizzazione saranno a tuo carico. Le sanatorie possono avere anche un costo significativo. Devi pertanto tener conto anche delle tempistiche necessarie per la regolarizzazione. Spesso sono necessari molti mesi e questo potrebbe essere un aspetto negativo nella conclusione della compravendita. Se la planimetria catastale non corrisponde alla situazione attuale, il notaio non potrà effettuare il rogito. In qualsiasi caso la responsabilità rimarrà sulle tue anche dopo.
La conformità urbanistica
Diversamente da quanto si pensi, ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il Catasto, ma solo il titolo abilitativo depositato nel Comune di riferimento. E’ necessario dunque che tu ti rivolga agli uffici tecnici o all’Archivio del Comune dove sono depositati tutti i progetti approvati con le eventuali modifiche autorizzate nel tempo. A seconda dell’età di costruzione dell’immobile, si cercherà la “licenza edilizia” (1942-1976) o la “Concessione edilizia” (1977-2003) o permesso di costruire (dopo il 2003). Se ci sono stati interventi di minore entità troveremo una “DIA” o “CIA” o “CILA”.
E’ possibile anche trovare delle sanatorie autorizzate ed anche uno dei tre condoni edilizi del 1985, 1994 e 2003. Di norma, si fa riferimento all’ultimo titolo abilitativo. Spesso questa verifica risulta complessa e perciò, nel caso in cui tu non sia seguito da un’agenzia immobiliare e volessi fare da solo (sconsigliato) devi armarti di un po’ di pazienza e, aggiungo io, frustrazione. Potresti infatti rimanere disorientato nell’interpretazione di progetti, allegati, relazioni, fotografie, ecc). A questo punto si dovrà verificare accuratamente la presenza o meno di difformità (muri spostati, aggiunta o tamponamento di finestre o porte, chiusura di balconi, etc…). In caso di difformità dovrai appoggiarti ad un tecnico come riportato nel punto precedente.
Che cosa succede se emergono irregolarità urbanistiche dopo l’atto di compravendita? Come avrai capito, la materia urbanistica è piuttosto complessa e a volte ci accorgiamo anche di piccole irregolarità quando è tardi con conseguenze talvolta pesanti. Si può giungere, infatti, al caso di richiesta risarcimento danni dall’acquirente al venditore o addirittura la risoluzione per inadempimento contrattuale o dichiarazione di nullità formale e/o sostanziale.
La dichiarazione di agibilità
Il certificato di agibilità è un documento che attesta il verificarsi delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità del tuo immobile e dei suoi impianti, sulla base delle prescrizioni della normativa vigente.
Si tratta quindi di una certificazione indispensabile per poter abitare un immobile, tanto che un tempo era denominato certificato di abitabilità. Va richiesta al Comune dal titolare del Permesso di Costruire o di altro titolo abilitativo, ogni volta che viene ultimata una nuova costruzione, realizzato un ampliamento o sopraelevazione, cambio di destinazione o comunque viene effettuato un intervento di ristrutturazione edilizia che comporti delle modifiche sostanziali delle caratteristiche dell’immobile. Secondo il D.P.R. 381/2001, il certificato di agibilità è obbligatorio solo per gli immobili costruiti o che hanno subito interventi successivamente al 30/06/2003.
Nel caso il tuo immobile sia sprovvisto del certificato di agibilità, dovrai incaricare un tecnico a redigerlo sempre che sussistano le condizioni. Un immobile si può vendere anche senza il certificato di agibilità che magari è già stata richiesta e non ancora concessa oppure nei casi di immobile completamente da ristrutturare. L’importante è che le Parti si accordino prima del rogito.
La conformità degli impianti
La dichiarazione di conformità di un impianto è il documento, rilasciato dal tecnico installatore dello stesso, con il quale si attesta la sua conformità alle norme vigenti al momento della loro realizzazione e alle specifiche tecniche richieste. La dichiarazione di conformità è obbligatoria per tutti i tipi di impianti (elettrico, idrico, sanitario, riscaldamento) effettuati sugli immobili a partire dal 1990 completa di relazione tecnica sulle specifiche dei materiali impiegati. Dal 2008 è in vigore il D.M. 37/08 che sostituisce la vecchia Legge 46/90.
Se l’impianto è stato realizzato dopo l’entrata in vigore delle Legge 46/90 e prima dell’entrata in vigore del D.M. 37/08 è possibile certificare i requisiti della regola dell’arte attraverso il rilascio della “dichiarazione di rispondenza”. C’è da dire, comunque, che non è un documento essenziale per il rogito ma la sua presenza o meno potrebbe influenzare la determinazione del prezzo. Puoi accordarti con l’acquirente prima dell’atto di compravendita.
L’attestato di prestazione energetica
Tra i documenti necessari per vendere casa ricordiamo infine l’Attestato di Prestazione Energetica. ( vedi il mio articolo “L’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA“). Più comunemente noto con l’abbreviazione di APE, è un documento redatto da un tecnico abilitato che ne determina il consumo energetico per il riscaldamento e raffrescamento dell’immobile suddiviso per classi che vanno dalla A+ (la migliore) alla G (la peggiore). Questo documento ha una validità di 10 anni e perciò ti consiglio di verificarne la validità alla data del rogito altrimenti il notaio non può redigere l’atto di compravendita. In caso di interventi che abbiano modificato la classe energetica del tuo immobile, sarà necessario redigere un nuovo certificato. Questo attestato è obbligatorio allegarlo all’atto di compravendita.
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Marco Nardelli
Fondatore Arcobaleno Immobiliare
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