Quando un potenziale acquirente individua l’immobile corrispondente alle sue esigenze e decide di volerlo acquistare, deve dimostrare il suo interesse al venditore  avanzando la PROPOSTA D’ACQUISTO .  E’ il primo passo della delicata fase della compravendita.

Che cos’è la proposta di acquisto?

La proposta d’acquisto è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un immobile  a un certo prezzo e a delle condizioni stabilite. Sia che la trattativa avvenga tra privati che tramite l’intervento di un’agenzia immobiliare, viene presentata in forma scritta. E’ bene precisare che è un documento unilaterale , ossia vincola solamente il proponente e non il venditore che potrebbe anche valutare altre offerte. La proposta di acquisto non va confusa con il preliminare ( vedi il mio articolo “IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA”). Il Codice Civile si occupa di questo istituto in diversi articoli. L’ art. 1326 c.c. stabilisce che la proposta è il passo iniziale verso la conclusione del contratto. La norma dispone infatti che “il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.”

In che forma va fatta la proposta d’acquisto?

E’ necessario che la proposta d’acquisto venga formulata in forma scritta utilizzando il modello in dotazione dell’agenzia immobiliare. Infatti, i professionisti utilizzano moduli depositati presso la Camera di Commercio che, per tutelare le parti, contengono tutti i riferimenti legislativi e le clausole possibili.

Cosa deve contenere la proposta di acquisto?

Una proposta di acquisto scritta deve contenere alcuni elementi essenziali per la validità giuridica oltre a varie condizioni specifiche. Vediamo le principali:

• I dati delle parti

Innanzitutto vanno riportati i dati del proponente, quelli del venditore a cui è rivolta e quelli dell’agenzia che, come ricordo sempre, deve essere munita di iscrizione alla Camera di Commercio con relativa abilitazione all’attività di mediatore immobiliare.

• I dati dell’immobile

Vengono poi riportati tutti i dati catastali dell’immobile , la sua esatta ubicazione e la descrizione della composizione. Importante assicurarsi che il venditore, con l’eventuale accettazione, dichiari la conformità edilizia ed urbanistica. ( vedi il mio articolo “I DOCUMENTI NECESSARI  PER VENDERE CASA“). Un’agenzia professionale, prima della stipula della proposta, deve verificare tutta la documentazione dell’immobile per accertarsi della piena conformità. Dovrà anche essere riportata l’eventuale esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli o pesi o vincoli come risultanti dalla visura ipotecaria.

• Il prezzo

Ovviamente va riportato in cifre ed in lettere il prezzo offerto dal proponente. Non necessariamente il prezzo offerto deve corrispondere con quello richiesto dal venditore.  In questa fase, normalmente, il proponente tende a trattare sul prezzo offrendo un importo più basso. Se così fosse, il venditore può “rilanciare” chiedendo il prezzo pieno, oppure, accettare l’importo offerto acquirente.

• Il condominio

Se l’immobile è inserito in un condominio è necessario verificare le spese condominiali e soprattutto la presenza di eventuali spese straordinarie . In questo caso è bene stabilire se saranno a carico del proponente o del venditore.

• La consegna e la disponibilità dell’immobile

E’ importante indicare una data entro la quale deve avvenire il rogito e la consegna dell’immobile che potrebbe essere in data diversa. Se l’immobile è occupato da altre persone è importante riportare il titolo e i riferimenti del contratto di locazione .

• Le condizioni di pagamento e la caparra

E’ necessario indicare in che modo venga effettuato il pagamento del prezzo. Per rafforzare la proposta d’acquisto, di norma, il proponente allega un deposito fiduciario di qualche migliaia di euro intestato al venditore in forma di assegno non trasferibile. Tale deposito viene custodito dall’agente immobiliare fino all’accettazione che, in quel caso, si trasforma in caparra. In caso contrario il proponente ha diritto all’immediata restituzione.

Il pagamento dell’immobile prevede, nella maggior parte dei casi, il versamento di una caparra (vedi il mio articolo “LA CAPARRA” ) di un importo proporzionato al prezzo totale (minimo 10%). Questa caparra viene versata al venditore, qualora intervenga un’agenzia immobiliare,  in occasione della stipula del preliminare di compravendita che normalmente si sottoscrive dopo l’accettazione della proposta. Possono essere previsti anche acconti successivi primi di arrivare al saldo finale che in genere avviene al rogito salvo diversi accordi tra le parti.

• Le provvigioni dell’agenzia

Se la proposta viene stipulata attraverso un mediatore , nel modulo verrà anche riportata l’entità della provvigione per la mediazione e le condizioni di pagamento. ( leggi il mio articolo “LA PROVVIGIONE DELL’AGENZIA: QUANTO COSTA E CHI LA PAGA?”)

• Le note aggiuntive

Se il proponente lo ritiene utile, è possibile scrivere in calce alla proposta di acquisto alcune note supplementari. Per esempio gli accordi sull’eventuale arredo presente o richieste particolari.

Che cosa è la clausola sospensiva?

Spesso accade che il proponente abbia l’esigenza di  condizionare l’efficacia della proposta ad un evento incerto. Il caso più diffuso è la richiesta di un finanziamento (mutuo) che generalmente la Banca concede dopo l’avvenuta accettazione della proposta. In questo caso si parla di proposta di acquisto condizionata . Tale opzione  è consentita dall’art. 1353 del Codice Civile, secondo cui è possibile stipulare una proposta per l’acquisto di un immobile ponendo come condizione la sua eventuale risoluzione in caso di avvenimento futuro incerto, in questo caso l’ottenimento del mutuo. Altra condizione potrebbe essere la necessità del proponente di dover prima vendere un altro immobile. In altre parole si potrà inserire nella proposta d’acquisto di un immobile la clausola dell’inefficacia dell’obbligo di compravendita nel caso in cui non si verifichi la condizione espressa.

E’ importante indicare una data di scadenza precisa della condizione : ad esempio la risposta della banca alla concessione del mutuo. Se dopo tale data tale condizione non si è verificata, il proponente può ritirarsi dalla  proposta senza nulla dovere al venditore e con il diritto della restituzione di eventuali somme anticipategli come caparra. Per far sì che la clausola abbia o meno effetto, l’acquirente deve comunicare, entro una data concordata, all’agente immobiliare se il mutuo sia stato effettivamente concesso o meno, in modo che il contratto possa diventare effettivo, o meno.

Qual è la durata  della proposta di acquisto?

Se il proponente non indica un termine entro il quale vuole avere una risposta dal venditore, si parla di proposta semplice e potrebbe essere revocata in qualunque momento. Generalmente si preferisce stabilire un termine di durata proprio perché il proponente non può vincolarsi all’infinito, in attesa che il venditore prenda una decisione. Quando la proposta contiene un termine di durata essa è definita irrevocabile come riportato dall’art. 1329 c.c., ossia il proponente non può ritirarsi . Neppure la morte del proponente o una sua sopravvenuta incapacità possono privare di efficacia la proposta fatta al venditore, a meno che “la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia.

E’ consigliabile stabilire un termine ridotto per l’efficacia della proposta, ad esempio 7-10 giorni. Entro tale data, dunque, il venditore deve comunicare la sua accettazione. Su volontà del proponente è possibile anche prevedere un’accettazione tardiva purchè la comunichi all’altra parte. Una volta accettata dal venditore la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare.

Cosa succede con l’accettazione della proposta?

“Quando il proponente viene a conoscenza dell’accettazione della proposta di acquisto si conclude di fatto l’accordo contrattuale e le parti sono vincolate al rispetto di quanto contenuto nella proposta accettata. La proposta accettata, dunque, è un vero e proprio preliminare. Il venditore ha diritto a trattenere la caparra.

E’ possibile recedere dalla proposta di acquisto?

L’acquirente può riservarsi la possibilità di avere un ripensamento durante l’acquisto di un immobile, inserendo nel contratto una clausola che gli consenta di tornare indietro nel caso in cui il venditore abbia già accettato la proposta. In questo caso  dovrà versare una  “caparra penitenziale” che perderà per poter sciogliersi dal vincolo contrattuale. In caso contrario egli dovrà chiedere il consenso al venditore di recedere dalla proposta d’acquisto, le somme infatti sono versate a titolo di “caparra confirmatoria” e oltre a perdere la caparra si esporrà al rischio di eventuali richieste di risarcimento da parte del venditore.

La proposta di acquisto va registrata?

Se la proposta di acquisto viene accettata dal venditore, come abbiamo visto , diventa un contratto preliminare a tutti gli effetti e pertanto è soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Tale adempimento va eseguito dall’agenzia entro 20 giorni con il versamento delle imposte di registro fisse a carico del proponente  oltre a quelle applicate sugli eventuali importi versati a titolo di cauzione.

In conclusione

Come avrai capito, la proposta di acquisto, una volta accettata, crea un rapporto giuridico e vincolante tra le parti con oneri e obblighi regolati dalla legge. Per questi motivi la proposta di acquisto non può essere trattata con superficialità e bisogna porre molta attenzione ad ogni elemento o clausola inserito. Ecco perchè deve essere molto dettagliata e non un semplice foglio di carta compilato in maniera approssimativa. Per non incorrere in errori ti consiglio di rivolgerti ad un’agenzia immobiliare professionale (vedi il mio articolo “VENDERE CASA TRAMITE AGENZIA“).

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Marco Nardelli

Fondatore Arcobaleno Immobiliare

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