IL ROGITO

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E’ arrivato il grande momento! Venditori ed acquirenti sono attesi in un bellissimo studio decorato da oggetti preziosi : il notaio è pronto per IL ROGITO.

Che cosa è il rogito ?

Il rogito è l’atto ufficiale di vendita attraverso il quale il notaio formalizza il trasferimento di proprietà di un immobile dal venditore all’acquirente. Generalmente è preceduto da un preliminare (vedi il mio articolo “IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA“) nel quale le parti si sono precedentemente accordate sul prezzo e condizioni.   Formalmente si tratta di un documento cartaceo in fogli di protocollo nel quale il notaio riporta tutte le informazioni richieste dalla legge. Esso deve essere sottoscritto in firma leggibile dal venditore e dall’acquirente oltre che dal notaio.

Prima del rogito

Quando si arriva in uno studio notarile ,la prassi prevede la prima fase dell’identificazione delle parti. Generalmente il notaio o chi per lui richiede e verifica i documenti di identità del venditore e dell’acquirente e le loro professioni. Se si tratta di società verificherà la carica societaria della persona presente e i documenti societari.  E’ necessario anche adempiere alla normativa sull’antiriciclaggio con la dichiarazione della provenienza dei fondi utilizzati per il pagamento dell’immobile.

Gli elementi del rogito

L’atto di compravendita deve contenere gli elementi essenziali che ne diano una valenza giuridica oltre ovviamente ad alcune clausole richieste dalle parti.  Vediamo gli  elementi principali:

  • I dati delle parti

Innanzitutto vanno riportati i dati del venditore o procuratore nel caso il proprietario abbia concesso una procura a vendere ad altra persona. Lo stesso vale per l’acquirente .

  • I dati e la documentazione dell’immobile

In primis, il notaio verifica e riporta l’atto di provenienza dell’immobile oltre a tutte le varie concessioni edilizie, sanatorie, autorizzazioni e certificato di agibilità. Vengono poi riportati tutti i dati catastali dell’immobile , la sua esatta ubicazione e la descrizione della composizione. Prima del rogito è importante che siano state eseguite tutte le verifiche riguardanti la conformità catastale e urbanistica (vedi il mio articolo “I DOCUMENTI NECESSARI  PER VENDERE CASA“).

Il notaio mostra alle parti le planimetrie catastali per appurare che l’immobile oggetto di compravendita corrisponda a quanto riportato nell’atto. Il venditore, assumendosi la responsabilità, dovrà dichiarare che lo stato di fatto dell’immobile corrisponde a quanto depositato al catasto edilizio ed urbanistico.

Un’agenzia professionale, prima del rogito, verifica tutta la documentazione dell’immobile per accertarsi della piena conformità e la trasmette al notaio. Dovrà anche essere riportata l’eventuale esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli o pesi o vincoli come risultanti dalla visura ipotecaria.

  • Il prezzo e le modalità di pagamento

Nell’atto di compravendita va riportato in cifre ed in lettere il prezzo pattuito e le modalità di pagamento. Se ci sono state caparre o acconti, essi vanno riportati con i dettagli degli assegni o bonifici effettuati. Il saldo, salvo diversi accordi tra le parti, avviene al rogito. Con la legge n. 124/2017, articolo 1, commi 63 e seguenti, è prevista la  facoltà dell’acquirente di richiedere il “deposito prezzo” al notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione del contratto di compravendita per non vedersi esposto al rischio di gravami inaspettati.

  • Il condominio

Se l’immobile è inserito in un condominio è bene stabilire come andranno suddivise le spese ordinarie e quelle straordinarie. Di norma, le spese condominiali straordinarie già deliberate anche se non ancora effettuate, sono a carico del venditore. E’ importante farsi rilasciare dall’amministratore una dichiarazione di avvenuto saldo di tutte le spese condominiali a carico del venditore. L’acquirente deve dichiarare anche di aver ricevuto ed accettato il regolamento di condominio.

  • La consegna e la disponibilità dell’immobile

E’ importante indicare la data di consegna dell’immobile che potrebbe essere successiva a quella del rogito. Se l’immobile è occupato da altre persone è importante riportare il titolo e i riferimenti del contratto di locazione.

  • La tassazione

Nell’atto di compravendita va specificata la tassazione prevista in capo all’acquirente. Si dovrà indicare se si tratta di acquisto di prima casa  oppure no per stabilire la giusta imposizione fiscale e le eventuali agevolazioni previste dalla legge. (leggi il mio articolo “LE AGEVOLAZIONI PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA”)

  • Le detrazioni fiscali

Se il venditore ha in essere delle detrazioni fiscali previste per lavori eseguiti all’immobile , esse verranno trasmesse al nuovo proprietario salvo che non venga espressamente dichiarata la volontà di lasciarle in capo al venditore.

  • L’attestato di prestazione Energetica

E’ obbligatorio , pena la nullità dell’atto, allegare l’Attesto di Prestazione Energetica dell’immobile compravenduto con data valida. ( vedi il mio articolo “L’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA”)

  • La mediazione dell’agenzia

Se c’è l’intermediazione di un agenzia immobiliare vanno riportati anche i suoi dati  nonchè le fatture relative alla provvigione e i  titoli con cui sono state saldate.

L’atto di mutuo

Se l’acquirente , per l’acquisto dell’immobile, ha richiesto un mutuo, allora sarà necessario l’intervento del delegato dell’Istituto bancario . Il notaio, generalmente dopo l’immediata firma dell’atto di compravendita, fa sottoscrivere un altro atto per il finanziamento secondo quanto accordato precedentemente tra acquirente e Banca. Solitamente la Banca, come garanzia, iscrive una nuova ipoteca sull’immobile appena acquistato.

Chi sceglie e chi paga il notaio?

La prassi vuole che sia facoltà dell’acquirente scegliere il notaio rogante. Tuttavia può capitare che venga scelto quello indicato dal venditore per motivi specifici. L’atto di compravendita è a carico della parte acquirente salvo diversi accordi. Le imposte di acquisto vengono versate dall’acquirente nelle mani del notaio il quale le verserà allo Stato fungendo da sostituto d’imposta.

Se il venditore aveva acquistato il bene appena alienato entro i 5 anni ed ha realizzato una plusvalenza sul prezzo, sarà tenuto a versare le imposte su tale importo considerato dallo Stato un ricavo.

La trascrizione dell’atto di compravendita

L’atto di compravendita deve essere trascritto nei registri immobiliari a cura del notaio  entro 30 giorni. E’ molto importante che la trascrizione avvenga in tempi celeri per non trovarsi sorprese spiacevoli quali ad esempio nuovi gravami , ipoteche, pignoramenti. Il giudice tavolare emanerà il decreto tavolare che sancisce l’ufficialità dell’avvenuto passaggio di proprietà.

Gli adempimenti dopo il rogito

A rogito avvenuto , il nuovo acquirente sarà tenuto ad assolvere ad alcuni adempimenti. Al Comune andrà comunicata la nuova proprietà per il calcolo dell’IMIS. Se intende mettere la residenza andrà comunicata la variazione. All’amministratore di condominio va trasmesso l’atto di compravendita per poter effettuare la variazione nei dati condominiali e ripartire le spese.  Per le utenze sarà necessario volturare i contatori o attivarli qualora fossero stati chiusi.

In conclusione

Il rogito è sicuramente l’ultimo tassello prima di arrivare alla vendita o acquisto definitivo di un immobile. Come avrai visto sono  molteplici gli aspetti da verificare prima per non avere brutte sorprese. Inoltre le casistiche sono varie e spesso la complessità di arrivare al rogito può dipendere da vari fattori. Per questo , nel percorso di trattativa e compravendita, ti consiglio sempre di appoggiarti ad un’agenzia immobiliare professionale che ti possa seguire passo per passo per arrivare al rogito con il sorriso! ( leggi il mio articolo “VENDERE CASA TRAMITE AGENZIA”)

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Marco Nardelli

Fondatore Arcobaleno Immobiliare

 

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Marco Nardelli

Nel 2008, dopo una lunga esperienza nel mondo immobiliare , Marco Nardelli realizza il suo sogno: la creazione di una propria agenzia radicata sul territorio trentino dove seguire con professionalità le esigenze di chi intende comprare, vendere o affittare casa.

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