IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

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Quando un acquirente decide di acquistare un immobile precedentemente individuato ma, in accordo con il venditore, la vendita non è immediata, allora le parti sono tenute alla sottoscrizione un accordo: IL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA spesso chiamato anche “compromesso”.

Che cosa è il preliminare di compravendita?

Il contratto preliminare di compravendita è un accordo tra venditore e acquirente, i quali si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita in occasione del rogito. Con il preliminare, però, non avviene il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile che avverrà solo con il contratto definitivo davanti al notaio.

Il preliminare di compravendita è obbligatorio?

Se le parti hanno già ben chiari gli aspetti economici possono evitarlo e procedere direttamente al rogito.  Ma , come accade nella maggior parte dei casi, non è possibile procedere alla vendita immediata . Capita infatti che magari l’acquirente deve richiedere un mutuo oppure deve prima vendere un altro immobile. Anche il venditore potrebbe avere l’esigenza di lasciare la propria casa in tempi non ristretti o magari risolvere qualche cavillo burocratico o verifica della corrispondenza catastale e urbanistica.

Perchè è importante fare il preliminare di compravendita?

Abbiamo visto che il preliminare crea un vincolo giuridico tra le parti. L’impegno preso con la stipula del preliminare ha l’effetto di fornire una particolare tutela sia al venditore (promittente) che all’acquirente (promissario): con il preliminare di compravendita, infatti, si “blocca” l’affare evitando i rischi che l’altro possa tirarsi indietro, poiché le parti si obbligano giuridicamente, con efficacia vincolante, rispettivamente ad alienare e ad acquistare l’immobile secondo le modalità concordate.

Differenza tra preliminare di compravendita e proposta di acquisto

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare non va confuso con la proposta d’acquisto. Nella maggior parte dei casi, soprattutto quando c’è l’intervento dell’agente immobiliare, il primo passo nella trattativa avviene con la presentazione di una proposta di acquisto al venditore.  (vedi il mio articolo “LA PROPOSTA DI ACQUISTO”). Questa, infatti,  impegna soltanto l’acquirente interessato alla casa e non il venditore che invece è libero di valutare anche altre offerte. Solo nel momento in cui il proponente è a conoscenza dell’accettazione della proposta di acquisto, essa viene convertita in preliminare di compravendita, con i vincoli giuridici visti prima.

Cosa deve contenere il contratto preliminare di compravendita?

È necessario che il preliminare sia redatto in forma scritta mediante una scrittura privata semplice sottoscritta dalle parti e senza l’intervento del notaio oppure con un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. Come ogni contratto deve contenere gli elementi essenziali che ne diano una valenza giuridica oltre ovviamente ad alcune clausole e specifiche richieste dalle parti.  Vediamo gli  elementi principali:

  • I dati delle parti

Innanzitutto vanno riportati i dati del venditore ( promittente) e quelli dell’acquirente (promissario) . Se c’è l’intermediazione di un agenzia immobiliare vanno riportati anche i suoi dati  sempre.

  • I dati dell’immobile

Vengono poi riportati tutti i dati catastali dell’immobile , la sua esatta ubicazione e la descrizione della composizione. Importante assicurarsi che il venditore dichiari la conformità edilizia ed urbanistica. ( vedi il mio articolo “I DOCUMENTI NECESSARI  PER VENDERE CASA“). Un’agenzia professionale, prima della stipula del contratto preliminar edi compravendita , deve verificare tutta la documentazione dell’immobile per accertarsi della piena conformità. Dovrà anche essere riportata l’eventuale esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli o pesi o vincoli come risultanti dalla visura ipotecaria.

  • Il prezzo

Ovviamente va riportato in cifre ed in lettere il prezzo pattuito.

  • Il condominio

Se l’immobile è inserito in un condominio è bene stabilire come andranno suddivise le spese ordinarie e quelle straordinarie. Di norma, le spese condominiali straordinarie già deliberate anche se non ancora effettuate, sono a carico del venditore. L’acquirente deve dichiarare di aver ricevuto ed accettato il regolamento di condominio.

  • La consegna e la disponibilità dell’immobile

E’ importante indicare una data entro la quale deve avvenire il rogito e la consegna dell’immobile che potrebbe essere in data diversa. Se l’immobile è occupato da altre persone è importante riportare il titolo e i riferimenti del contratto di locazione.

  • Le condizioni di pagamento e la caparra

E’ necessario indicare in che modo venga effettuato il pagamento del prezzo. Il pagamento dell’immobile prevede, nella maggior parte dei casi, il versamento a favore del venditore di una caparra (vedi il mio articolo “LA CAPARRA” ) di un importo proporzionato al prezzo totale (minimo 10%). Possono essere previsti anche acconti successivi primi di arrivare al saldo finale che in genere avviene al rogito salvo diversi accordi tra le parti.

  • La provvigione dell’agenzia

Le provvigioni dell’agenzia di norma vengono riconosciute e versate alla sottoscrizione del preliminare come riportato dall’art. 1748 C.C. . Si evince che l’agente matura il diritto alla provvigione quando le parti raggiungono un accordo tramite il suo intervento. ( leggi il mio articolo “LA PROVVIGIONE: QUANTO COSTA E CHI LA PAGA?”)

Che cosa è la clausola sospensiva?

Spesso accade che il proponente abbia l’esigenza di  condizionare l’efficacia del preliminare ad un evento incerto. Il caso più diffuso è la richiesta di un finanziamento (mutuo) che generalmente la Banca concede dopo l’avvenuta sottoscrizione del preliminare di compravendita. In questo caso va inserita una clausola sospensiva che sposta gli effetti del contratto ad una data futura e solo se si verifica una precisa circostanza. Tale opzione  è consentita dall’art. 1353 del Codice Civile, secondo cui è possibile stipulare un contratto preliminare di compravendita di un immobile ponendo come condizione la sua eventuale risoluzione in caso di avvenimento futuro incerto, in questo caso l’ottenimento del mutuo. Altra condizione potrebbe essere la necessità dell’acquirente di dover prima vendere un altro immobile. In altre parole si potrà inserire nella proposta d’acquisto di un immobile la clausola dell’inefficacia dell’obbligo di compravendita nel caso in cui non si verifichi la condizione espressa.

E’ importante indicare una data di scadenza precisa della condizione : ad esempio la risposta della banca alla concessione del mutuo. Se dopo tale data tale condizione non si è verificata, il proponente può ritirarsi senza nulla dovere al venditore e con il diritto della restituzione di eventuali somme anticipategli come caparra. Per far sì che la clausola abbia o meno effetto, l’acquirente deve comunicare, entro una data concordata, all’agente immobiliare se il mutuo sia stato effettivamente concesso o meno, in modo che il contratto possa diventare effettivo, o meno.

La registrazione del preliminare

La registrazione del preliminare è obbligatoria. A questo adempimento sono tenute le parti contraenti , il notaio se stipulato attraverso il suo intervento, e anche l’agente immobiliare eventualmente incaricato della vendita.

La registrazione va effettuata presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma del preliminare, oppure 30 giorni qualora il contratto sia stato redatto con l’intervento di un notaio con  scrittura privata autenticata o atto pubblico.  Lo scopo della registrazione del preliminare è quello di dare una data certa al contratto. All’atto della registrazione, oltre ad almeno 2 copie in originale del contratto preliminare di compravendita sottoscritto, vanno consegnati il Mod. 69 , il Mod. F23 per il pagamento delle imposte e i bolli previsti.

I costi per la registrazione

All’atto della registrazione vanno versate tramite il modello F23 le imposte di registro previste. Vi è un’imposta di registro, in misura fissa di 200 €, indipendentemente dal prezzo della compravendita.

Qualora sia prevista una caparra confirmatoria, si dovrà versare anche l’imposta proporzionale pari allo 0,50% delle somme. Se è previsto un acconto sul prezzo, si aggiunge anche l’imposta proporzionale pari al 3% dell’acconto, salvo si tratti azione imponibile IVA.

Le eventuali imposte di registro proporzionali pagate in sede di registrazione del contratto preliminare andranno detratte dall’imposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioè del rogito.

Vanno anche allegate le marche da bollo: una da 16 Euro per ogni 4 pagine e una da 1 Euro per ogni eventuale allegato tecnico.

I vantaggi della registrazione

Anche se la registrazione avviene soprattutto per motivi tributari, essa però garantisce data certa al contratto. Questo è di fondamentale importanza soprattutto in caso di problemi nell’acquisto di un’abitazione ancora da costruire oppure, qualora il venditore sia un imprenditore, nell’ipotesi di eventuale fallimento di quest’ultimo. Infatti, con la registrazione, il compratore è in grado di prevalere su un eventuale procedura esecutiva . Se il contratto non è stato registrato non sarà opponibile al fallimento, in quanto privo di data certa.

La registrazione del preliminare di compravendita ha anche un altro vantaggio. In caso di acquisto della prima casa, è possibile accedere alla fatturazione degli acconti sul prezzo di vendita con aliquota IVA agevolata al 4% solo se nel preliminare siano contenute le necessarie dichiarazioni previste dalla legge. In assenza di registrazione, l’amministrazione finanziaria potrebbe contestare la mancanza di data certa e dunque la scorrettezza della fatturazione degli acconti con aliquota agevolata.

La trascrizione del contratto preliminare di compravendita

Se si vuole avere una tutela piena ed effettiva è opportuno trascrivere il preliminare. Come abbiamo visto prima , la stipula del compromesso di compravendita determina soltanto un obbligo tra le parti, ma non comporta il trasferimento della proprietà, che si verifica solo con il rogito. E cosa potrebbe accadere nel lasso di tempo che intercorre tra il preliminare e il rogito?  Il venditore può vendere lo stesso immobile ad una diversa persona, accendere un’ipoteca o , peggio , subire un pignoramento. In questo caso l’acquirente può ottenere soltanto il risarcimento dei danni. Soprattutto se il rogito verrà stipulato molto tempo dopo il preliminare e se è stata versata una cospicua caparra è consigliabile la trascrizione.

La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, viene reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente è “opponibile nei confronti dei terzi”) e il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti. La trascrizione va eseguita con l’intervento del notaio e pertanto è soggetta ad imposte specifiche oltre alla parcella del notaio.

Conclusioni

Come avrai capito, il preliminare di compravendita di un un immobile ha un’importanza rilevante in quanto vincola le parti a livello giuridico.  Non esiste un modello già predisposto per il contratto preliminare: esso va redatto tenendo conto sempre delle specifiche esigenze delle parti e dei fattori oggettivi . Pertanto ti consiglio sempre di rivolgerti ad un professionista ( vedi il mio articolo “VENDERE CASA TRAMITE AGENZIA”)

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  Marco Nardelli

Fondatore Arcobaleno Immobiliare

 

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Marco Nardelli

Nel 2008, dopo una lunga esperienza nel mondo immobiliare , Marco Nardelli realizza il suo sogno: la creazione di una propria agenzia radicata sul territorio trentino dove seguire con professionalità le esigenze di chi intende comprare, vendere o affittare casa.

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