I DOCUMENTI PER VENDERE O ACQUISTARE CASA: La conformità edilizia.

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I DOCUMENTI PER VENDERE O ACQUISTARE CASA: La conformità edilizia.

 

Tra i documenti per vendere o acquistare casa , mi voglio soffermare in questo articolo su quello che ritengo più importante per poter giungere alla compravendita : LA CONFORMITA’ EDILIZIA!

Quando  si intende vendere o acquistare un immobile come saprai è fondamentale fare una serie di verifiche. E’ importante arrivare davanti al notaio in tutta sicurezza e tranquillità.  (leggi il mio articolo “ I DOCUMENTI NECESSARI PER VENDERE CASA”) . Molti pensano che vendere o comprare una casa sia semplicissimo. Una volta accordato il prezzo basta andare dal notaio a fare l’atto e all’uscita dal suo studio tutti contenti: il venditore con un bell’assegno in mano e il compratore con la casa che ha sempre desiderato! … Beh, credetemi, le cose non stanno proprio cosi! Molto spesso, l’iter di compravendita è complesso e pieno di insidie.

La conformità edilizia o urbanistica

Che parolona! Beh, tranquillo, se sei fedele al mio blog ormai saprai che io amo usare un linguaggio molto pratico e comprensibile da tutti evitando in questo contesto termini troppo tecnici o giuridici. Ora ti spiego di che si tratta.

Partiamo dal punto chiave , ossia dalla Legge n° 122/2010 . Essa sancisce chiaramente che gli immobili oggetti di compravendita  devono contenere, a pena di nullità dell’atto, oltre all’identificazione catastale, la conformità edilizia ed urbanistica allo stato di fatto che ne determina o meno  la commerciabilità.

E ora ti chiederai: come cavolo faccio a sapere se la mia casa è conforme? La mia risposta è quella di affidarti ad un esperto come un agente immobiliare o ad un tecnico abilitato. Infatti, quando ricevo un incarico di vendita, la prima cosa di cui mi occupo è proprio la verifica della situazione catastale e soprattutto urbanistica.

Non confondere la conformità catastale con la conformità edilizia o urbanistica!

Diversamente da quanto si pensi, ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il Catasto. E’ invece il titolo abilitativo depositato nel Comune di riferimento. Ma come, mi dirai, quante conformità esistono? Se vado al Catasto non trovo tutto quello che mi serve? Purtroppo la mia risposta è NO! Ricordati una cosa: il CATASTO è un ente che fornisce i dati dell’immobile (visura catastale) (leggi il mio articolo “LA VISURA CATASTALE”)e la sua planimetria ( in gergo detto catastino ) essenzialmente per fini fiscali ( leggi il mio articolo “LA PLANIMETRIA CATASTALE”) . Pertanto non ci assicura che il nostro immobile, benchè corredato da una visura e una planimetria, sia conforme alle norme edilizie.

Ecco come verificare la conformità urbanistica ed edilizia di un immobile.

Se hai deciso di rivolgerti ad un’agenzia immobiliare professionale, come ti consiglio, sarà sua competenza eseguire le verifiche ( vedi il mio articolo VENDERE CASA TRAMITE AGENZIA IMMOBILIARE ).  A livello urbanistico, i documenti per vendere o acquistare casa si possono reperire presso gli uffici tecnici o all’Archivio del Comune . Li sono depositati tutti i progetti approvati con le eventuali modifiche autorizzate nel tempo. A seconda dell’età di costruzione dell’immobile, si cercherà la “licenza edilizia” ( 1942-1976) o la “Concessione edilizia” (1977-2003) o permesso di costruire (dopo il 2003) . Se ci sono stati interventi di minore entità troveremo una “DIA” o “CIA” o “CILA”.  E’ possibile anche trovare delle sanatorie autorizzate ed anche uno dei tre condoni edilizi del 1985, 1994 e 2003. Di norma, si fa riferimento all’ultimo titolo abilitativo. Con un po’ di pazienza e, aggiungo io, frustrazione, riusciamo a reperire tutta la documentazione reperita in comune sicuramente disorientati nell’interpretazione di progetti, allegati, relazioni, fotografie, ecc) . A questo punto si dovrà verificare accuratamente la presenza o meno di difformità (muri spostati, aggiunta o tamponamento di finestre o porte , chiusura di balconi, etc…). Se tutto corrisponde direi che si può procedere con la compravendita

Se l’immobile presenta difformità?

Ti voglio tranquillizzare dicendoti che , nella mia attività di agente immobiliare, la  maggior parte  degli immobili che tratto presentano delle difformità urbanistiche. Questo perché spesso i proprietari, nell’arco degli anni, eseguono modiche senza però il titolo necessario per effettuarle . A volte addirittura perché non le hanno mai depositate al Comune. In questi casi, prima di procedere con la compravendita di un immobile, si dovrà regolarizzare l’abuso presentando un pratica edilizia in sanatoria spesso anche molto onerosa. Capita, però, che a volte non è  sempre possibile sanare gli abusi e in questo caso sarà necessario riportare lo stato di fatto come nell’ultimo progetto autorizzato dal Comune. Per questo, essendo una materia piuttosto spinosa, ti consiglio sempre di affidarti ad un tecnico abilitato! I documenti per vendere o acquistare casa devono sempre risultare corretti per poter procedere alla compravendita.

Chi è responsabile della difformità?

La Cassazione ha sancito che sta al Venditore dichiarare sotto la propria responsabilità la conformità urbanistica. Quindi, la responsabilità è e rimane del venditore fino a quando l’immobile non sarà venduto; con la formula presente nei rogiti “l’immobile viene acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova”, l’acquirente erediterà anche eventuali abusi o irregolarità edilizie. Ricordati che le spese per la regolarizzazione, le sanzioni e le responsabilità (anche penali), sono sempre del venditore o dell’acquirente una volta che diventa proprietario dell’immobile.

Le conseguenze della mancata difformità dell’immobile

Che cosa succede se emergono irregolarità urbanistiche dopo l’atto di compravendita? Come avrai capito , la materia urbanistica è piuttosto complessa e a volte ci accorgiamo anche di piccole irregolarità quando è tardi con conseguenze talvolta pesanti. Si può giungere, infatti, al caso di richiesta risarcimento danni dall’acquirente al venditore o addirittura la risoluzione per inadempimento contrattuale o dichiarazione di nullità formale e/o sostanziale..

Il notaio mi tutela?

Quando , in qualità di agente immobiliare, presenzio ad un rogito ( leggi il mio articolo “IL ROGITO”)  ovviamente mi assicuro di trasmettere al notaio tutta la documentazione necessaria in mio possesso. Nell’atto di compravendita, il notaio  è obbligato ad indicare gli estremi del titolo abilitativo che ha permesso la realizzazione o la modifica dell’ immobile. Per gli immobili precedenti al 1942 se non ci sono stati nel frattempo interventi edilizi, non vi sono problemi in quanto la Legge urbanistica che obbligava la presentazione della Licenza edilizia. Anche per gli immobili realizzati prima del 1° settembre 1967 non è necessario inserire nell’atto notarile gli estremi della Licenza edilizia. Questo però non significa che gli eventuali abusi sono ammessi. E’ sempre necessaria dunque la verifica della conformità urbanistica. Il notaio, dunque, non è obbligato a verificare la veridicità della dichiarazione del venditore.

Come avrai capito da questo mio articolo è fondamentale verificare i documenti per vendere o acquistare casa. In particolare la conformità urbanistica ed edilizia. Pertanto, se devi vendere o comprare un immobile assicurati che tutto sia regolare. E mi raccomando: affidati agli esperti!

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Marco Nardelli

Fondatore Arcobaleno Immobiliare

 

 

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Marco Nardelli

Nel 2008, dopo una lunga esperienza nel mondo immobiliare , Marco Nardelli realizza il suo sogno: la creazione di una propria agenzia radicata sul territorio trentino dove seguire con professionalità le esigenze di chi intende comprare, vendere o affittare casa.

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