Sia in caso di vendita che di acquisto è importante conoscere come determinare il valore di un immobile.
IL MERCATO ATTUALE
A partire dal 2008 , anno della bolla immobiliare, il prezzo degli immobili in Italia ha iniziato un’inesorabile discesa generale con una diminuzione che ad oggi raggiunge anche livelli superiori al 30%. Questo significa che, se ad esempio hai acquistato una casa nel 2008 e ora vuoi venderla, devi essere consapevole che non riuscirai mai a realizzare lo stesso prezzo di allora. E’ una legge di mercato. Ricordati sempre che il prezzo di vendita non lo decidi tu bensì il mercato che, tradotto in parole semplici, significa l’acquirente! E allora l a domanda sorge spontanea: come determinare il valore di un immobile? Ci troviamo in un momento storico in cui in Italia ci sono sul mercato molti immobili in vendita al cospetto di una domanda che stenta a decollare.
Il grafico seguente rappresenta un’analisi di mercato riguardante il numero di compravendite negli ultimi 2 decenni in Italia. Si percepisce chiaramente come il mercato immobiliare sia ciclico e che attualmente i prezzi hanno toccato il punto più basso negli ultimi 30 anni ma con tutta probabilità la discesa è ormai arrivata alla fine e ci sono già timidi segnali di ripresa sia dei prezzi che delle compravendite.
La maggioranza degli italiani che intende acquistare casa lo fa attraverso l’aiuto di un finanziamento. La nota positiva riguarda il cambio di direzione degli istituti di credito che si stanno dimostrando meno ristrettivi. Basti pensare che gli interessi applicati ai mutui stanno raggiungendo la cifra incredibile dello zero %! Come sappiamo, a differenze degli altri Paesi, gli italiani credono ancora nel mattone e lo ritengono sempre la migliore forma di investimento. Durante la crisi molti hanno preferito ripiegare sull’affitto ma lentamente si stima che il trend favorirà nuovamente l’acquisto della casa.
I FATTORI CHE DETERMINANO IL PREZZO
Quando si mette in vendita un immobile è importante identificare il “prezzo di mercato”. Questo deve tenere conto di molti fattori che devono essere sempre presi in considerazione al fine di individuare una quotazione più giusta possibile. Come determinare il valore di un immobile? Facciamo un esempio: prendiamo in considerazione 2 appartamenti esattamente identici . Uno è situato in centro storico e uno in periferia. Scoprirai che il secondo avrà un valore decisamente inferiore al primo. Come mai? Eppure, sono identici! Vediamo di seguito quali sono i fattori principali:
La superficie
Quanto è grande la casa che vuoi acquistare o vendere? Ti assicuro che la risposta non è per niente facile! Infatti c’è molta confusione in merito alla superficie di riferimento. Esistono vari tipi di superficie: quella lorda, quella netta o calpestabile, quella catastale, quella ponderata, ecc. Spesso si trova in pubblicità lo stesso immobile con superfici diverse! Tieni presente una cosa importante: si vende la superficie commerciale e non quella reale! Avrai sicuramente già sentito parlare di “metro quadrato commerciale”. E’ la misura di riferimento per calcolare la superficie di mercato dell’immobile. Ma come si calcola? E’ la somma della superficie netta calpestabile e delle altre parti che costituiscono la superficie totale dell’immobile moltiplicate per un coefficiente correttivo.
Infatti, alcune parti come ad esempio i muri perimetrali, i balconi, le terrazze, i giardini, i soppalchi, le mansarde, le cantine, i box, ecc. devono essere misurate tenendo conto dei parametri correttivi. Se, per esempio, hai un terrazzo di 30 mq, la sua superficie commerciale sarà solo di 10 mq. Per questo ti consiglio sempre di appoggiarti ad un professionista per individuare la giusta superficie commerciale prima di mettere in vendita la tua casa.
La zona
Se ti chiedi come determinare il valore di un immobile, la zona è’ sicuramente uno dei fattori principali. E’ noto che generalmente, a parità di caratteristiche, un immobile ubicato in centro città ha un valore più elevato di uno posizionato in periferia. Esistono però molte differenze anche all’interno di una stessa città e i valori possono variare anche solo con una distanza di 500 metri!
Si parla, infatti, di microzone che spesso equivalgono ai quartieri della tua città. Ognuno di essi ha quotazioni diverse in base ai servizi locali, alle strutture, alla presenza di trasporti pubblici, scuole, ospedali, negozi, alla viabilità, al verde, alla vivibilità, ecc. La rumorosità è un nemico da temere: il traffico, la vicinanza a ferrovie o autostrade potrebbe deprezzare sensibilmente il tuo immobile.
Se la tua casa che vendi o intendi acquistare è in periferia, in montagna, in campagna o al mare sarà importante tener conto di fattori specifici come i collegamenti di trasporto, la presenza di servizi pubblici. Di questo aspetto devi tenerne conto quando prepari l’annuncio di vendita ( leggi il mio articolo “COME CREARE UN ANNUNCIO IMMOBILIARE PERFETTO”) Una considerazione a parte va fatta per le zone prettamente turistiche che, in base alla loro notorietà, possono presentare quotazioni molto diverse. Se non sai come determinare il valore di un immobile ti consiglio, come ho scritto nel mio articolo “VENDERE CASA TRAMITE AGENZIA: ECCO 6 VALIDI MOTIVI” , di rivolgerti ad un agente immobiliare della tua zona che sicuramente conosce bene la realtà del mercato locale e individuerà il giusto valore del tuo immobile.
La vetustà
Una casa, al contrario del vino, ahimè, più invecchia e più si svaluta. Attualmente gli immobili usati hanno subito un drastico calo delle quotazioni a favore delle nuove costruzioni che spesso vengono proposte a prezzi proibitivi. Devi sapere che un potenziale acquirente è disposto ad acquistare un immobile vetusto solo se avrà un prezzo consono alla sua età e che gli permetta poi di sostenere le spese per ristrutturarlo. A prima vista una casa potrebbe sembrare bellissima ma poi magari si scopre che le parti strutturali e gli impianti sono deteriorati e andranno rinnovati ( leggi il mio articolo ” COME PREPARARE AL MEGLIO LA TUA CASA PER LA VENDITA“).
Se ti stai chiedendo come determinare il valore di un immobile non trascurare questo aspetto. Una casa nuova o recente, al contrario, presenterà caratteristiche costruttive migliori che per metteranno all’acquirente una qualità di vita superiore. Se venderai la tua casa o ne vuoi acquistare una , la prima domanda da porsi sarà questa: in che anno è stata costruita? In base alla risposta potrai già farti un’idea del suo valore reale. Approssimativamente, potremo classificare gli immobili in 4 grandi categorie: nuovi, usati, da ristrutturare e da risanare. Di conseguenze ne risulterà una quotazione differente per ognuna di essa spesso con variazioni sostanziali.
La tipologia
Esistono molteplici tipologie di immobili residenziali: monolocale, bilocale, trilocale, quadrilocale, attico, duplex, mansarda, casa a schiera, porzione di casa, casa singola, bifamiliare, villa, casale, ecc. Ognuna di esse ha una nicchia di mercato ben precisa. Un bilocale in centro sarà sicuramente più richiesto di una villa in periferia. I bi-trilocali sono più richiesti giustificati dal fatto che i nuovi nuclei familiari sono spesso composte da single o al massimo 2 persone.
A parità di caratteristiche, un immobile piccolo ha un valore al mq. più elevato di uno grande. Anche la suddivisione interna dei locali ha la sua importanza: una cucina abitabile sarà più apprezzata di un semplice angolo cottura. Un bagno finestrato sarà preferito ad uno cieco. La presenza un balcone, un terrazzo o uno spazio esterno farà sicuramente la differenza! In genere sono più richiesti i piani alti e l’esposizione a est-sud-ovest.
Gli accessori
Molti acquirenti scelgono l’immobile in base agli accessori. Facciamo alcuni esempi: Una persona che possiede molta attrezzatura sportiva avrà bisogno almeno di una cantina o una soffitta; una famiglia con 2 automobili avrà bisogno sicuramente di almeno un box o 2 posti auto; chi possiede un animale domestico cercherà un giardino o uno spazio esterno; una persona anziana darà priorità alla presenza dell’ascensore; una persona amante della natura cercherà una casa con un bel giardino. La presenza o meno di questi locali definiti “accessori” influenzerà notevolmente il prezzo della tua casa. Basti pensare al valore di un box nel centro storico della tua città: spesso può valere più di un monolocale! Ecco perché spesso la presenza o meno dei locali “accessori” può cambiare sensibilmente il valore complessivo dell’immobile! Se ti chiedi come determinare il valore di un immobile, ricordati che gli accessori hanno un peso molto significativo.
I coefficienti di merito
Ammettiamo di conoscere con precisione il giusto prezzo al metro quadrato commerciale della nostra casa ed anche la superficie. Con una semplice moltiplicazione troverai il prezzo totale. Ma questo è parzialmente sbagliato! Infatti, oltre ai fattori fin qui riportati c’è da tenere conto anche dei coefficienti di merito. Di che si tratta? Sono quei fattori che aumentano o diminuiscono il valore commerciale di base dell’immobile in base alla presenza o meno di alcune caratteristiche. Ti elenco di seguito le più significative: a) il piano +/- 20% ( i piani alti valgono di piu); b) l’esposizione +/- 10% (il lato nord vale meno) c) riscaldamento +/- 5% ( è preferito quello autonomo) d) stato locativo +/- 20% (gli immobili liberi sono preferiti) e) classe energetica +/- 15% ( le classi migliori accrescono il valore all’immobile) f) condizioni edificio +/- 15% ( le spese straordinarie non sono gradite) . Sono solo alcuni esempi per farti capire che non va lasciato niente al caso e spesso , quando si confrontano tra di loro gli immobili, sulla bilancia devi mettere tutto!
La classe energetica
Viviamo nell’epoca del risparmio energetico. Tutti i giorni si sente parlare di effetto serra, energia alternativa, riscaldamento globale, buco dell’ozono, polveri sottili e chi più ne ha più ne metta. Grazie ad una grande sensibilizzazione ormai ognuno di noi ha capito che bisogna consumare meno energia. Ecco l’esigenza di classificare gli immobili, al pari degli elettrodomestici, in base al consumo energetico. In poche parole, significa quanto devo spendere per riscaldare la mia casa in inverno e raffreddarla in estate. ( vedi il mio articolo “L’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA“) Se un immobile è ben isolato e costruito con materiali e sistemi innovativi avrà un consumo energetico molto basso e risulterà in una classe energetica superiore. La scala dei valori va dalla classe A (migliore) alla classe G (peggiore). Ecco pertanto che è significativo sapere in quale classe si trova la tua casa.
Ricordati che oggi i potenziali clienti sono molto informati su questo argomento e spesso la classe energetica risulta essere la prima caratteristica che valutano ed un fattore primario di come determinare il valore di un immobile. Se la tua casa non possiede ancora il certificato di attestazione energetica (detto più comunemente APE) rivolgiti ad un tecnico abilitato o ad un’agenzia immobiliare professionale.
Se sei un venditore e sbagli conteggio hai due possibilità: svendere la casa, se il prezzo è troppo basso, oppure non vendere la casa se il prezzo è sopra quello di mercato. Il problema è che oggi il prezzo di mercato lo fa chi acquista. Perciò è necessario conoscere il target e le esigenze di chi compra ossia di quanto lui sia disposto a spendere per acquistare la tua casa. E tu hai queste informazioni? O è forse meglio chiederle a chi tratta tutti i giorni con gli acquirenti?
Dopo aver analizzato tutti i fattori da tener conto e che possono influenzare il prezzo di mercato di un immobile, vediamo ora i metodi di come determinare il prezzo di un immobile.
I metodi di valutazione.
Quando una persona si rivolge alla mia agenzia per vendere il suo immobile, la prima domanda che gli faccio è questa: quanto pensa che valga la sua casa? Ovviamente lui mi dirà una cifra. Poi chiedo: come ha fatto a calcolarla? E qui si apre un ventaglio di risposte dalle più curiose alle più originali. Eccone alcune: “il mio vicino ha venduto il suo appartamento grande come il mio a trecentomila euro, e perciò li pretendo anch’io” … (peccato che il suo però è rivolto a nord ed è al piano terra) …. oppure “quando ho acquistato casa la ho pagata trecentomila euro, e perciò non voglio rimetterci” (peccato che ha acquistato magari nel 2007 nel pieno della bolla immobiliare e ora i prezzi sono scesi del 30%) …. oppure “ho cercato in internet e mi è uscita questa cifra” ….
La verità sta nel fatto che se non sei un esperto del settore immobiliare non potrai mai sapere come individuare con esattezza il prezzo di mercato della tua casa. A questo proposito ti consiglio di leggere il mio articolo ” VENDERE CASA TRAMITE AGENZIA: I 6 VALIDI MOTIVI“.
E allora qual è il metodo migliore per una giusta valutazione? Ecco qualche idea.
La stima di un professionista
Come mi auguro avrai già capito, valutare un immobile è tutt’altro che semplice! Le varianti di cui tener conto sono molteplici e proporre un immobile in vendita al prezzo sbagliato potrebbe riservare brutte conseguenze. Solo un agente immobiliare, grazie alla sua esperienza, potrà individuare con precisione la giusta valutazione della tua casa! Lui si confronta con questo argomento tutti i giorni utilizzando strumenti specifici. Pensaci un po’: quando non ti senti bene a chi ti rivolgi? A un medico. Quando non funziona la caldaia ti rivolgi all’idraulico. Quando hai una controversia vai da un avvocato…. Ecco perché quando vendi casa è consigliabile rivolgersi ad un professionista. La stima di un agente immobiliare è precisa, utilizza dati reali di mercato e tiene conto di tutti i fattori precedentemente elencati. E’ un lavoro di precisione che richiede esperienza e non lascia spazio agli improvvisati .
Ricerche sui portali
Oggi esistono molti portali immobiliari (immobiliare.it, casa.it, idealista.it, ecc.) che, oltre a riportare tutti gli annunci di agenzie e privati, ti danno la possibilità di calcolare un prezzo ipotetico della tua casa. I dati riportati da questi portali quasi sempre riportano dati sbagliati che non fanno altro che creare disorientamento tra gli utenti. I prezzi proposti sono quelli richiesti e non quelli di mercato che spesso sono inferiori anche del 30%. Le superfici degli immobili sono approssimative e non sono quelle commerciali (vedi capitolo precedente). A volte lo stesso immobile viene addirittura proposto su più portali con prezzi differenti tra loro. Ti consiglio di utilizzare i portali solo per farti un’idea generica ma poi, se vuoi veramente vendere la tua casa, rivolgiti al professionista.
O.M.I.
L’Agenzia delle Entrate, grazie alla registrazione degli atti di compravendita, riesce a sapere quali sono stati i prezzi di vendita degli immobili su tutto il territorio nazionale. Sul suo sito internet dell’Agenzia delle Entrate puoi accedere all’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) e attraverso un contatore automatico riesce a fornirti un prezzo ipotetico della tua casa tenendo conto della media. Anche in questo caso, però, non hai la certezza di una precisione in quanto non tiene conto dei fattori sopra esposti e le quotazioni riportate si riferiscono sempre all’anno precedente. In un periodo di alta volatilità dei prezzi avere un riferimento vecchio di un anno potrebbe essere molto rischioso.
Guide di settore
In alcune città italiane, le associazioni degli agenti immobiliari, presentano ogni anno un prezziario degli immobili suddiviso per età, tipologia e zona. Se la casa che vendi o che cerchi è in Provincia di Trento, puoi acquistare “GUIDA CASA” , una rivista curata dalla F.I.M.A.A. del Trentino che riporta in maniera abbastanza dettagliata i valori degli immobili. Essendo elaborata da professionisti del settore, riporta dati basati sulle compravendite dell’ultimo periodo e tiene conto dell’andamento del mercato. Non è comunque la Bibbia perché, come ormai sto ripetendo alla nausea, non può tener conto di tutti i fattori specifici di un immobile. I prezzi riportati sono sempre compresi in una forbice” da … a” e spesso è difficile sapere in che punto va posizionato il prezzo. Come è ovvio chi vende vorrebbe puntare al prezzo più alto della forbice e chi acquista a quello più basso.
Sei sei arrivato a leggere questo mio articolo (chiedo scusa per la lunghezza ma l’argomento trattato è molto ampio) avrai sicuramente capito che in un mercato immobiliare sempre più volubile è sempre più importante affidarsi agli esperti del settore. Non pretendo di averti svelato il segreto di come determinare il valore di un immobile ma quantomeno spero di averti fatto riflettere che il dietro al prezzo di una casa c’è un mondo intero di informazioni da valutare attentamente.
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Buona vendita!
Marco Nardelli
Fondatore Arcobaleno Immobiliare
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