Ma quali sono veramente le spese da sostenere per l’acquisto della prima casa?
Purtroppo, ci sono molti costi da sostenere per l’acquisto e se non li conosci potresti trovarti con delle brutte sorprese, soprattutto per le tue finanze personali. Infatti, molto spesso ci facciamo prendere dall’emozione e non consideriamo i rischi nel lungo periodo che potremmo correre nel fare un calcolo errato dei costi. L’errore che fanno molte persone quando acquistano una casa è proprio quello di non tener conto di tutti costi da sostenere e alla fine il sogno di una vita può trasformarsi in un incubo.
Vediamo dunque quali sono i costi da sostenere per l’acquisto della prima casa.
1. PREZZO DELL’IMMOBILE
Tra le spese per l’acquisto della prima casa il prezzo dell’immobile è sicuramente la cifra più importante che dovrai sostenere ma è forse l’unica che conosci con certezza fin dall’inizio. Una volta pattuito con la Parte Venditrice il valore dell’immobile non ti resta che segnarlo in cima alla tua lista della spesa. Questo valore è importante perché sarà la base per un’eventuale richiesta di mutuo.
2. LA PROVVIGIONE DELL’AGENZIA
Se nella ricerca della tua nuova casa, come auspico, ti affiderai al servizio di un’agenzia immobiliare, sarai tenuto a riconoscerle una provvigione per il lavoro svolto che comprende la ricerca dell’immobile, le visite, la trattativa, la sottoscrizione della proposta di acquisto seguita in genere dalla stipula del contratto preliminare per arrivare fino al rogito notarile. E quanto costa un’agenzia? Non esiste una cifra stabilita ma posso dirti che in media è compresa tra il 3% con punte che arrivano anche al 5% del prezzo d’acquisto. E’ bene comunque che questo lo stabilisca con il tuo agente di fiducia prima di dargli l’incarico. Per farti un esempio concreto, su un immobile del valore di 200.000 euro la provvigione dell’agenzia ti costerà dai 6.000 ai 10.000 euro. Ricordo che questo costo è comunque detraibile nella dichiarazione dei redditi per il 19% su un massimo di 1000 euro.
3. LE IMPOSTE SULL’ACQUISTO (aggiornato al 2022)
Tra le spese per l’acquisto della prima casa sicuramente le imposte sono una delle più importanti. Purtroppo, lo Stato è sempre attento nelle transazioni economiche e anche sull’acquisto degli immobili ti suona alla porta per ricordarti di pagare le imposte dovute. E a quanto ammontano queste imposte? Per l’acquisto della tua prima casa, comunque, lo Stato ha previsto delle agevolazioni. L’importo dipende se acquisti da un privato o da un’impresa di costruzioni. Nel primo caso, se acquisti da persona fisica, sarai tenuto a pagare un’imposta di registro del 2% sul valore catastale (da non confondere con il prezzo dell’immobile). Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale x 115,5. Se invece acquisti da un’impresa costruttrice le imposte saranno ben più alte. Infatti, sarai tenuto a versare l’IVA del 4% sul prezzo dell’immobile.
Oltre a questo importo dovrai versare l’imposta ipotecaria e catastale che, nel caso di acquisto da privato, ammontano a 50 euro cad. mentre nel caso di acquisto da impresa ammontano ad Euro 200.
Attualmente (2021-2022) con il Decreto Sostegni bis 2021 è prevista l’agevolazione dell’acquisto della prima casa per gli UNDER 36 che prevede la totale esenzione delle imposte di registro a patto di rispettare alcune condizioni tra cui l’ISEE inferiore ai 40.000 Euro.
4. REGISTRAZIONE DEL PRELIMINARE
Quasi sempre, quando si acquista una casa, le Parti sottoscrivono un preliminare di compravendita dove sono riportate tutte le condizioni della futura compravendita. Questo contratto va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma. Anche qui dovrai versare un’imposta di registro fissa di 200 Euro, un’imposta dello 0,5% della caparra (questa verrà poi detratta dalle imposte finali) oltre alle marche da bollo (16 euro ogni 4 pagine per ogni copia registrata + 1 euro per ogni allegato).
5. IL MUTUO
Se per l’acquisto della tua prima casa ti dovrai avvalere di un mutuo dovrai tenere conto del costo degli interessi cha La tua Banca ti chiederà che saranno compresi nella rata prevista. Gli interessi variano dalla tipologia di mutuo prescelto (fisso, variabile, misto) e per questo sarai tu a decidere quale sia il migliore. E’ prevista comunque una detrazione dall’IRPEF degli interessi passivi pagati sul mutuo. Ci sono poi altri costi accessori che la Banca ti chiederà. Tra questi ci sono le spese d’istruttoria ossia le spese addebitate dalla banca per verificare la pratica. Alcuni istituti non le fanno pagare altri le addebitano in misura fissa ma in genere sono al massimo di 100 Euro. Esiste poi il costo per la perizia che la tua Banca farà redigere dal suo perito per stabilire il valore dell’immobile che non sempre coincide con quello stabilito con il Venditore. Anche qui ogni Banca ha dei costi diversi che non dovrebbe superare i 500 Euro. Dovrai pagare anche l’imposta sostitutiva sui finanziamenti bancari che nei confronti delle persone fisiche è dello 0,25% sull’importo del finanziamento erogato. Per ultimo la Banca ti chiederà di sottoscrivere una polizza assicurativa contro gli incendi di un importo proporzionato al valore dell’immobile con un costo indicativo di 15 € per anno ogni 100.000 €
6. IL NOTAIO
Tra le spese per l’acquisto della prima devi annotarti anche quella del notaio. Senza l’intervento del notaio non è possibile acquistare la proprietà di una casa. Il giorno del rogito, attraverso la stipula dell’atto di compravendita e la registrazione negli archivi immobiliari, il notaio ti garantisce il passaggio di proprietà. Il costo dell’atto definitivo è piuttosto variabile in quanto potrebbe contenere aspetti particolari collegati all’immobile stesso ma di norma il costo del notaio si aggira attorno ai 2000-3000 euro. In caso poi di acquisto con mutuo, il notaio è tenuto a stipulare anche un contratto per il finanziamento da sottoscrivere con la Banca che in media ha un costo di circa 1000 Euro. Ti suggerisco comunque di richiedere un preventivo a più di un notaio.
7. COSTI VARI ED EVENTUALI
Una volta che sei diventato proprietario della tua nuova casa, sicuramente prima di andarci a vivere dovrai sostenere altre spese. Tra queste ti ricordo le principali tra cui il trasloco, l’acquisto dell’arredo, gli accessori interni e non per ultimo i costi di ristrutturazione nel caso avessi acquistato un immobile usato.
Come avrai visto, la lista della spesa per l’acquisto di una casa è piuttosto lunga e vario. Per questo ti consiglio di munirti di calcolatrice e calcolare tutti i costi che ti ho appena elencato. In questo modo non avrai brutte sorprese alla fine della tua avventura e potrai goderti la tua nuova casa in tutta serenità.
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Marco Nardelli
Fondatore Arcobaleno Immobiliare
Per chi ha meno di 36 anni nell’anno in cui viene fatto l’acquisto e vuole comprare la sua prima casa è prevista l’esenzione delle imposte di registro (2%) , ipotecaria e catastale sugli atti di compravendita stipulati entro la data del 30 giugno 2022 .
Se l’acquisto della prima casa avviene da Impresa , l’IVA prevista del 4 % sul prezzo dell’immobile dovrà essere sempre versata ma è possibile poi beneficiare di un credito d’imposta di pari valore da utilizzare in due modi: in diminuzione delle imposte nella dichiarazione dei redditi oppure in compensazione su altre imposte di registro, ipotecaria e catastale, sulle successioni, sulle donazioni .
Le agevolazioni sulle imposte di registro e IVA sono concesse ai giovani under 36 che presentano un parametro 
Altra interessante novità per i giovani che intendono acquistare casa riguarda l’imposta sostitutiva sui mutui. Infatti questa non sarà più dovuta ed era pari allo 0,25% dell’importo finanziato. Per questa agevolazione non si terrà conto del parametro ISEE.
Come è noto, spesso le Banche fanno difficoltà a concedere finanziamenti superiori all’80% a persone giovani, con pochi risparmi, senza un reddito sicuro e con poche garanzie. Per questo lo Stato mette a disposizione una garanzia fino all’80% della quota capitale e così le Banche potranno concedere anche il 100% del mutuo. Il richiedente deve comunque avere un parametro ISEE non superiore ai 40.000 euro. La domanda per l’accesso al Fondo di garanzia statale va inoltrata a partire da 24 giugno 2021.
Cosa significa per te che vendi la parola “trattabile”? Ossia, a quanto sei disposto a scendere col prezzo pubblicato? E qui nasce il primo grande equivoco perché il termine “trattabile” non è quantificabile e puramente astratto. Può essere una cifra importante ma anche irrisoria. Per il venditore “ trattabile” è una cifra sempre minore rispetto a quella di chi compra. Facciamo un esempio pratico: supponiamo che tu stia vendendo la tua casa ad un prezzo di 250.000 euro trattabili pur sapendo che il vero valore di mercato calcolato dall’agente immobiliare è di 230.000 euro. Ma per un acquirente che magari è interessato alla tua casa, vedendo scritto “trattabile” pensa di poterti offrire 200.000 euro. Come vedi è un bel problema e difficilmente si riuscirà a trovare un accordo vista la forte differenza e anzi si rischia già di creare degli attriti ancora prima della 
Il venditore poco esperto e aggiungo io “speranzoso” mi dice sempre la stessa frase: io provo a mettere in vendita la mia casa al prezzo un po’ più alto , tanto per abbassarlo c’è sempre tempo. Ecco il secondo grave errore che non devi mai , ripeto mai fare! Ti ricordo che le 
Sai cosa succede se metti in vendita la tua casa ad un prezzo più alto? Semplice, il tuo annuncio verrà visto da molte meno persone! Ti stai chiedendo perché ? Ti rispondo subito. Quando un acquirente cerca casa guarda gli annunci sui vari portali immobiliari come 
Quando sono passati 2-3-4-5 mesi e ancora non sei riuscito a vendere la tua casa, cosa fai? La risposta la conosciamo benissimo entrambi! Abbasserai il prezzo perché pensi che sia l’unica soluzione possibile. Ma potrebbe essere una mossa a doppio taglio e ti spiego perché: probabilmente, durante tutti questi mesi , molti clienti interessati hanno trovato ed acquistato altre case e perciò potresti aver perso il treno , come si dice! In secondo luogo, quando le persone si accorgono che il prezzo di un immobile è stato ribassato, e magari più di una volta, percepiscono che c’è qualcosa che non va . Sono tenuti a credere che la casa possa nascondere dei problemi di varia natura e nessuno la vuole comprare e perciò non la prenderanno più in considerazione. E allora cosa succede? Te lo dico io: ormai la frittata è fatta! Nel nostro gergo di dice che l’immobile è ormai “sputtanato” o se preferisci “bruciato” ! Due aggettivi poco carini ma che descrivono chiaramente la realtà. A questo punto , ahimè, non serve niente piangersi addosso. Sarai costretto a svendere il tuo immobile ad un prezzo molto più basso di quello di mercato vedendo svanire le tue aspettative iniziali! Ma per questo c’è un solo colpevole: te stesso!
Ricordati bene che le persone che cercano casa sono molto attente e conoscono bene il valore degli immobili che stanno considerando. Per questo, se metti in vendita il tuo immobile ad un prezzo più alto e scrivi “trattabile” la gente percepisce che sei una persona poco motivata e non hanno voglia di fare fatica a trattare quando magari nei paraggi ci sono molte altre case simili alla tua! Le stesse agenzie immobiliari che potrebbero trovarti l’acquirente non saranno molto propense a proporre il tuo immobile perché il tuo prezzo troppo alto potrebbe risultare un ostacolo alla 
